Новости

Real Estate Forum: юристы обсудили пути развития сферы недвижимости и девелопмента

31.10.2018 14:00Источник: Медиа портал «Алиби»

Пути развития сферы недвижимости и девелопмента обсуждали участники первой панельной дискуссии Legal Real Estate Forum. Модератором дискуссии выступила старший партнер ALEXANDROV & PARTNERS Оксана Крыжановская.

Участники дискуссии — управляющий партнер ЮКК «Де-Юре» Григорий Трипульский, старший партнер ЮФ TOTUM Юрий Хапко, исполнительный директор Конфедерации строителей Украины Виталий Грусевич, начальник юридического департамента ООО «СИТИ КЭПИТАЛ ГРУП ДЕВЕЛОПМЕНТ» Карен Григорян, директор юридического департамента ООО «Солум» Алена Померко, заместитель председателя правления банка «ГЛОБУС» Елена Дмитриева.

Покупать или не покупать — как решить этот вопрос инвестору? Григорий Трипульский, представитель одесского юридического рынка, отмечает тенденцию увеличения количества инвесторов из-за рубежа. Но инвесторов прежде всего интересует, будет ли объект инвестирования сдан в эксплуатацию, правильно ли будет зарегистрировано право собственности. «К сожалению, украинское законодательство не содержит механизмов, которые бы страховали эти риски», — отметил г-н Трипульский. Из довольно простых механизмов, успешно апробированных в других странах, он выделил фонд гарантирования вкладов инвесторов, деятельность страховых компаний (в Украине не работают механизмы страхового возмещения инвестору). При работе с инвесторами в «Де-Юре» используют такие инструменты, как система контролируемых вкладов.

На земельных вопросах оборота недвижимости остановился Юрий Хапко. Он подчеркнул, что увеличение фискальной нагрузки на пользование землей направлено на формирование эффективного собственника этой земли. Землеустроительная документация, по его словам, при трансформациях с недвижимостью неразрывно связана с градостроительной документацией.

Юрий Хапко отметил, что государство побуждает бизнес приводить в порядок свои документы, но при этом не совсем корректно себя ведет. Старший партнер TOTUM призвал рынок активнее использовать механизм ОСББ (предусмотрена льгота 0,01% по коэффициенту земельного налога). Да, правительство не приняло акта, регулирующего применение этого механизма, но есть уже около двух десятков решений органов местного самоуправления о передаче земельных участков ОСББ в городе Киеве. Это уменьшает нагрузку на девелоперов после реализации проекта.

Докладчик также проанализировал проблемы правоприменения статьи 24 Закона Украины «О градостроительной деятельности». Часть четвертая статьи гласит, что изменение целевого назначения земельного участка, не соответствующее плану зонирования территории и/или детальному плану территории, запрещается. А что, если такой документации в населенном пункте нет? Юрий Хапко подчеркнул, что, к сожалению, не смог достучаться до киевских девелоперов, чтобы доказать это в судебном порядке. Он отметил, что фактическое изменение целевого назначения в пределах действующей градостроительной документации — генерального плана соответствует законодательству.

Виталий Грусевич акцентировал внимание на необходимости рыночного надзора и принятии регламента №305, ведь государство не регулирует качество строительного материала. Он рассказал о важности возобновления ипотечного кредитования. Высокие ставки препятствуют развитию ипотечного кредитования, сегодня посредством ипотеки оформляются не более 2% сделок. Решить эту проблему, по мнению г-на Грусевича, можно, если Украина введет обязательное использование BIM-технологий в проектировании и строительстве объектов категории СС3. Сейчас проводится анализ возможности применения BIM-технологий в проектировании и строительстве, тщательно изучается зарубежный опыт.

В числе новых форматов девелопмента Карен Григорян выделил коворкинг, маркеты pop-up, проведение фестивалей, ярмарок. К примеру, такой формат, как коворкинг, предусматривался для IT-компаний, но в результате оказалось, что IT-компаний не так уж и много. За мелкими арендаторами пришли крупные, которые просто хотят чувствовать себя в офисе комфортно.

На рисках собственника недвижимости внимание сосредоточила Алена Померко. В нашей стране, к сожалению, наличие документа на объект недвижимости не всегда означает, что собственник может ею пользоваться и в дальнейшем монетизировать. Помимо регистрации права собственности нужно учитывать еще и доступ к коммуникациям. Также г-жа Померко рассказала об институте нотариата в Украине.

В завершение сессии Елена Дмитриева проанализировала текущее состояние и перспективы ипотечного кредитования в Украине. Бытует мнение, что ипотечного кредитования в Украине нет. Но это не так. По словам спикера, в 2017 году количество ипотечных договоров увеличилось на 24%. С начала 2018 года отмечается рост ипотечных портфелей банков впервые после кризиса 2014 года. За весь прошлый год банки выдали новых ипотечных кредитов на сумму 1,48 млрд грн (+62%).

«Что препятствует развитию ипотечного кредитования?» — такой вопрос задала Елена Дмитриева. В числе преград — высокая стоимость существующей ресурсной базы и, как следствие, высокие процентные ставки банков по кредитам (20–25% годовых); отсутствие источников долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки (раз в 4–5 лет в стране наблюдаются кризисные явления, приводящие к существенному росту стоимости ресурсной базы, что влечет за собой отрицательную процентную марже по ранее выданным кредитам); недостаточная защита прав кредитора.

Есть ли интерес украинских инвесторов к зарубежной недвижимости? На этот вопрос ответила Оксана Крыжановская, проанализировав экономические, политические и юридические факторы, формирующие желание украинских инвесторов инвестировать в иностранную недвижимость.

В какие страны инвестируют наши соотечественники и почему? Наиболее привлекательны Испания (хотя сейчас интерес к этой стране уменьшается ввиду высокой плотности застройки), Болгария (как правило, стоимость апартаментов или номера в отеле не превышает 100 тыс.долларов), Кипр, страны Прибалтики и остров Крит. Греция, по словам спикера, лучшее место для инвестиций в Европе: самые оптимальные условия для получения вида на жительство, низкий уровень преступности, низкая стоимость жилья (на 20% ниже, чем в Европе); эффективно работающая и лояльная банковская система; лояльность открытия банковских счетов и управления ними; стабильный рост экономики. «Крит — инвестиционная гавань, обеспечивающая лучший в Европе прирост капитала», — резюмировала Оксана Крыжановская.

Форма обратной связи:

Вы не ввели имя
Вы не ввели контакты
Вы не ввели контакты
Вы не ввели сообщение

Все поля обязательны к заполнению

Ваше сообщение успешно отправлено

В ближайшее время с Вами свяжется специалист нашей компании и ответит на вопросы.

Спасибо за обращение!